Имущественный вычет при покупке жилья: как получить максимум

Имущественный налоговый вычет — это возможность вернуть уплаченный подоходный налог (НДФЛ) при покупке или строительстве жилья. Вычет предоставляется только при соблюдении ряда условий, установленных статьей 220 Налогового кодекса РФ.

Основные требования к претенденту:

• Наличие официального дохода, облагаемого НДФЛ по ставке 13% или 15% (для резидентов РФ);
• Гражданство РФ (обязательно только для получения статуса резидента, нерезиденты вычет получить не могут);
• Приобретение жилья за собственные или кредитные средства (недвижимость не должна быть получена в дар, по наследству или приватизирована);
• Отсутствие факта использования средств материнского капитала или бюджетных субсидий в той части расходов, на которую заявляется вычет;
• Покупка у неперечисленного лица (сделки между взаимозависимыми лицами, например, близкими родственниками, не дают права на вычет).

Государство устанавливает два независимых лимита: на стоимость покупки и на проценты по ипотеке.

1. Лимит по расходам на приобретение жилья
Максимальная сумма расходов, с которой можно получить вычет, составляет 2 000 000 рублей. Это значит, что максимальная сумма налога, которую вам вернут на руки:

\[2\,000\,000 \times 13\% = 260\,000 \text{ рублей}\]

2. Лимит по процентам по ипотеке
Максимальная сумма фактически уплаченных процентов, с которой можно получить вычет, — 3 000 000 рублей.
Возврат составит:

\[3\,000\,000 \times 13\% = 390\,000 \text{ рублей}\]

Если вы купили квартиру за 1 500 000 рублей, вычет будет предоставлен именно с этой суммы (вернете 195 000 рублей). Остаток (500 000 рублей) можно будет перенести на другую покупку в будущем.

Вычет по процентам предоставляется только по одному объекту и переносить остаток на другие кредиты нельзя.

Закон предусматривает два альтернативных пути получения денег.

Для подачи декларации 3-НДФЛ вам потребуются:

• Паспорт гражданина РФ.
• Справка о доходах (форма — приложение к декларации, обычно загружается автоматически из ЛК).
• Договор купли-продажи или Договор долевого участия (ДДУ).
• Акт приема-передачи квартиры (для новостроек).
• Платежные документы: расписки, чеки, банковские выписки, подтверждающие оплату.
• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
• Кредитный договор и справка об уплаченных процентах (если заявляете ипотечный вычет).
• Заявление о распределении вычета (если покупка в браке).

Долевое строительство

Право на вычет по новостройке возникает не в момент подписания ДДУ, а в году подписания Акта приема-передачи квартиры от застройщика. До этого момента вычет заявить нельзя.

Покупка у родственников

Имущественный вычет не применяется, если сделка совершена между взаимозависимыми лицами (супругами, родителями и детьми, братьями и сестрами, опекунами и т.д.).

Покупка супругами

Если жилье приобретено в браке (даже в собственность одного из супругов), оно считается совместно нажитым. Супруги могут перераспределять вычет в любой пропорции (например, 100% на 0%, или 50/50), подав соответствующее заявление в налоговую.

1. Упрощенный порядок — теперь стандарт
В 2025–2026 годах расширилась практика применения упрощенного порядка получения вычетов. Теперь информация о покупке жилья и уплаченных процентах активно поступает в ФНС из банков и Росреестра в автоматическом режиме. Граждане получают готовое предзаполненное заявление в Личном кабинете. Это сокращает сроки выплат до 1,5 месяцев (вместо 4 при подаче декларации).

2. Новая форма декларации 3-НДФЛ
С отчетности за 2025 год (подается в 2026 году) применяется новая форма декларации 3-НДФЛ, утвержденная приказом ФНС России от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913@.

3. Законопроект о повышении лимитов (не вступил в силу)
В феврале 2026 года в Госдуму был внесен законопроект, предлагающий увеличить лимит вычета с суммы покупки с 2 до 8 млн рублей, а по ипотечным процентам — с 3 до 6 млн рублей. На данный момент (март 2026) закон не принят, действуют прежние лимиты: 2 млн и 3 млн рублей.